Tout savoir sur l’emprunt immobilier en Israël
Si vous envisagez de faire un emprunt immobilier et d’acheter une maison en Israël, il est important de réfléchir au moment de contracter votre emprunt.Il y a des avantages et des inconvénients à chaque option, voici quelques-uns des principaux points à considérer.
Avantages d’un emprunt immobilier en Israël
Demander un emprunt immobilier en Israël offre la possibilité de prendre l’intégralité de l’hypothèque sans pénalité potentielle de prépaiement de la part de la plupart des banques en Israël. Cela permet également de prendre l’intégralité du prêt à un taux d’intérêt variable, dont les taux initiaux peuvent être nettement inférieurs aux taux fixes car il s’agit d’un produit hypothécaire plus risqué. Les banques demandent généralement aux emprunteurs d’obtenir une police d’assurance-vie auprès d’un assureur israélien, de couvrir le montant emprunté et de confier la police à la banque hypothécaire. Les citoyens non israéliens ont plus de facilité à obtenir une dérogation à cette exigence, ce qui peut être coûteux par rapport aux politiques similaires proposées à l’étranger.
Les inconvénients d’un emprunt immobilier en Israël
L’hypothèque est limitée à 50% LTV (prêt-à-valeur). Cependant, il est possible d’obtenir 10% supplémentaires sous la forme d’un prêt non garanti (à des taux plus élevés et à plus court terme), sous réserve de la qualification de l’emprunteur. La taxe d’achat pour les résidents non israéliens, qui est actuellement beaucoup plus élevée que pour les Olim ou les résidents israéliens qui achètent leur première propriété, serait facturée. Cependant, en supposant que l’emprunteur fasse Aliya dans l’année suivant l’achat, un remboursement peut être obtenu auprès des autorités fiscales pour la différence entre les taxes payées et le montant de la taxe que les nouveaux Olim doivent payer lors de l’exercice de leurs droits Oleh. Alternativement, si l’emprunteur peut prouver qu’il a établi sa résidence en Israël (même sans faire son aliyah) dans les 2 ans suivant son achat, il est éligible à recevoir un remboursement des autorités fiscales pour la différence entre les taxes payées et la taxe israélienne. Les résidents qui achèteraient leur première maison paieraient. Bien sûr, les cas peuvent varier et ce sujet doit donc être discuté en profondeur avec votre avocat. Visitez ce lien pour en savoi plus, bank mizrahi
Prendre une hypothèque après avoir fait Aliya
Cela permet de bénéficier jusqu’à 75% de financement LTV. Des taux de taxe d’achat réduits pour les nouveaux Olim qui peuvent représenter une économie de 5 à 8% du prix d’achat total.
En raison des réglementations de la Banque d’Israël sur la manière dont les prêts aux Israéliens doivent être structurés, les citoyens israéliens sont exposés à des pénalités de prépaiement potentielles sur la majorité de leur prêt hypothécaire (de la part de pratiquement tous les prêteurs en Israël). La pénalité pour prépaiement ne s’applique que dans le cas où les taux d’intérêt du marché seraient inférieurs au moment du remboursement anticipé. Cependant, cela représente un risque important si l’emprunteur a l’intention de rembourser l’hypothèque par anticipation.
Bien qu’il y ait des exceptions, les citoyens israéliens sont généralement tenus d’obtenir une police d’assurance-vie pour le montant de l’hypothèque, en désignant la banque comme bénéficiaire.
Il y a un autre point qui peut être considéré comme un avantage selon les circonstances. Il existe un produit hypothécaire spécial subventionné par le gouvernement pour Olim, jusqu’à quelques centaines de milliers de shekels, dont les termes sont de 3%, fixés pour 20 à 25 ans, le principal étant lié à l’inflation et sans pénalité de prépaiement. Si un emprunteur avait l’intention de contracter une hypothèque liée à l’inflation et que les taux hypothécaires actuels des prêts hypothécaires réguliers liés à l’inflation étaient supérieurs à 3%, il serait avantageux d’exercer cette option. Cependant, d’après notre expérience, la plupart des Olim sont mal à l’aise d’avoir leur principal lié à l’inflation et préfèrent donc éviter cette option.